Модель Оценки Эффективности Инвестиций В Объекты Коммерческой Недвижимости С Учетом Рисков

Если представить развитие инвестиционного процесса как динамическую систему, действующую в активной факторной среде, то можно говорить о воздействии внешних «экономических сил», определяющих возможные варианты реализации проекта. Существующие на сегодняшний день методы оценки инвестиционных проектов основаны на выявлении возможных стратегий и расчете вероятностных исходов при реализации каждой из них. Рынок коммерческой недвижимости имеет свою специфику, в том числе в области анализа, оценки и прогнозирования. Сегодня рынок коммерческой недвижимости переживает период стагнации.

Рассчитанные показатели позволяют определить потенциальный доход от инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, основываясь на показателях динамики стоимости объектов, спроса, предложения и текущего уровня инфляции. Модель также позволяет количественно выразить риски инвестиционных проектов и вероятность их наступления, что дает возможность инвестору формировать оптимальные инвестиционные стратегии с учетом конъюнктуры рынка. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки.

Является параметром, зависящим от времени, который можно записать в виде г(г).

• Именно эти факторы являются «возмущающими» воздействиями, которые могут вызвать изменение цены продажи объекта (или величины арендной платы).
• Определим индекс динамики предложения как изменение количества предлагаемых для сдачи в аренду (или продажу) площадей коммерческой недвижимости за период t.
• Остальные виды рассматриваются как факторы, определяющие платежеспособный спрос.
• М в этом сегменте уменьшилась на 6%, в сегментах офисной и торговой недвижимости – на 4% и 3% соответственно1.
• Рассматриваются в возможности интегральной оценки совокупности факторов, определяющих ценовую динамику рынка, включая факторы риска.

Можно предположить, что совокупное влияние всех рыночных факторов при неблагоприятном их воздействии может привести к возникновению основного вида рисков – риска ликвидности объекта. Остальные виды рассматриваются как факторы, определяющие платежеспособный спрос. Понятие инвестиционного процесса неразрывно связано с риском, с возможностью неточных прогнозов, отсутствия планируемых результатов в силу влияния как внешнеэкономических, так и внутренних факторов, обусловливающих функционирование проекта. На доходность проекта в долгосрочной перспективе будут оказывать существенное влияние риски.

Изменения объема денежной массы, процентных ставок, рост предложения, опасения инвесторов потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять Model N: перспективный вариант для инвестиций на характер спроса. По прогнозам аналитиков рынка, такая тенденция может сохраниться и в 2017 году (см. сноску 1). Низкие цены сегодня многие инвесторы рассматривают как перспективный доход завтра.

Текст Научной Работы На Тему «модели И Методы Консолидированного Инвестирования В Системе Единого Заказчика»

Кроме того, недвижимость – это особая категория товара, которая для инвестора служит гарантом не только получения высоких доходов, но и защиты сбережений от инфляции. Так, в случае предполагаемого резкого роста инфляции на рынке недвижимости наблюдается оживление. Цены в этот момент поднимаются под воздействием ажиотажного спроса, не зависимо от объема предложения. Определим индекс динамики предложения как изменение количества предлагаемых для сдачи в аренду (или продажу) площадей коммерческой недвижимости за период t. Введем параметры а и в в качестве показателей повышающих и понижающих стоимость объекта факторов. К показателю а следует отнести факторы, которые со временем могут повысить стоимость объекта недвижимости.

Направления дальнейших исследований могут быть направлены на поиск параметров устойчивости и вариативности решений. Говоря о рынке коммерческой недвижимости, следует отметить, что количество сделок, ценовая динамика, емкость рынка определяются исключительно с позиции спроса и предложения. Каждый из этих двух факторов являет собой совокупность «подфакторов». Рассмотрим более подробно характеристики спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости (табл. 1). Индекс дефицита позволяет определить потенциальный рост стоимости объекта, а, следовательно, и доходы инвестора от его продажи или сдачи в аренду.

Рассматриваются некоторые математические методы расчета объемов инвестиции в отраслевые программы. Анализируются предпосылки развития строительного комплекса Тульской области. Индекс стоимости определяет показатель роста цен и равен отношению цены периода t+1 к цене предыдущего периода V. При этом его качественная характеристика окружения может улучшиться. Например, строительство торговых центров, улучшение дорожной инфраструктуры и т.д.

Текст Научной Работы На Тему «модель Оценки Эффективности Инвестиций В Объекты Коммерческой Недвижимости С Учетом Рисков»

Предложение – это число объектов недви-жимости, доступных на рынке по определенным ценам. Основа спроса – желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Например, объект офисной недвижимости класса «А» по истечении 7 лет автоматически переходит в категорию класса «В», что уже снижает стоимость аренды (продажи). Строятся жилые массивы, растет численность населения, увеличивается инфраструктура и т.д. Вследствие этого объект, построенный в малонаселенном районе или на окраине города, через несколько лет может оказаться весьма перспективным с точки зрения наличия пешеходных и транспортных маршрутов, а также потенциального спроса со стороны растущего населения. Рост цены, прежде всего, говорит об увеличении платежеспособного спроса потребителей.

По каждому определенному объекту мы имеем как конкретные объекты инвестирования например по переходящим, которые уже имеют проектно-сметную документацию, так и прикидочные объемы. Оценка современной системы мотивов и факторов инвестирования в основной капитал. Где Тн – продолжительность строительства предприятий по норме; Тр -расчетная продолжительность с учетом привязки объекта к конкретным условиям; п – порядковый номер квартала на протяжении строительства объекта. Мотивы инвестирования сильно различаются в зависимости от форм собственности.

Текст Научной Работы На Тему «модель Оценки Эффективности Инвестиций В Объекты Коммерческой Недвижимости С Учетом Рисков»

Именно эти факторы являются «возмущающими» воздействиями, которые могут вызвать изменение цены продажи объекта (или величины арендной платы). Кроме того, не следует забывать об инфляции как основном факторе, существенно снижающем объем реальных денег, полученных от реализации объекта недвижимости. Влияние различных факторов на величину дохода, получаемого инвестором от реализации (сдачи в аренду) объекта коммерческой недвижимости представлено на рис.3. Чем быстрее растет стоимость, тем меньше вероятность наступления рисков ликвидности, так как рыночная цена объекта есть следствие наличия платежеспособного спроса. Положим, что цена риска возрастает пропорционально росту стоимости объекта (рис. 4). Требуется определить, какие факторы в большей мере влияют на их изменения .

Третий уровень – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы. Где Роар – текущий размер арендной платы объекта, руб./ м2 в год, г – период, лет; а1 -показатель динамики стоимости аренды объекта. Необходимо принять отдельно по годам рациональный рост объемов инвестирования с учетом решений, принятых в предыдущие годы, то есть параметры суммарной величины потребности в инвестициях и оцениваются функцией вероятностного прогноза Ит с параметрами Нт и о Ит в год. Инвестиции в основной капитал на годовую программу распределяются по объектам разного уровня готовности и могут быть объединены в четыре вида объектов программы (рис. 2).

Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. Схема факторной инвестиционной оценки объектов коммерческой недвижимости представлена в таблице 2. Знак «+» в графе «спрос» указывает на рост цен на объекты недвижимости при наступлении указанного фактора, знак «-» – на снижение спроса и, соответственно, снижение цены. Знак «-» указывает на снижение предложения и, следовательно, рост цен, знак «+» показывает рост предложения и снижение цен .

Ситуация такова, что объектов этой категории строится все больше, растет количество предложений продажи и аренды. Спрос на объекты коммерческой недвижимости оценить достаточно сложно, руководствуясь только классическими экономическими методами. Для оценки рынка введем новый показатель – индекс дефицита, который определяется отношением индекса динамики стоимости к индексу динамики предложения. Изменения представленных на рисунке факторов влекут за собой изменение рыночной стоимости объекта.

В условиях постоянного дефицита объектов, роста инфляции, возникает ажиотажный спрос, который не дает возможности работать рыночным механизмам, регулирующим цены в зависимости от спроса и предложения. Дефицит площадей обеспечивает неуклонный рост цен на все объекты недвижимости. Резкий рост инфляции делает объекты недвижимости привлекательным средством сохранения капитала. Предлагаемого метода инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости рассматриваются в возможности интегральной оценки совокупности факторов, определяющих ценовую динамику рынка, включая факторы риска.

Текст Научной Работы На Тему «модели И Методы Консолидированного Инвестирования В Системе Единого Заказчика»

Неизменной можно считать также площадь объекта, если не происходит его расширения за счет нового строительства или наоборот, утраты части полезной площади. М торговых, офисных помещений и площадей свободного назначения уменьшилась на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. М в этом сегменте уменьшилась на 6%, в сегментах офисной и торговой недвижимости – на 4% и 3% соответственно1. По коэффициентам готовности можно построить суммарную эпюру инвестирования по группам объектов (рис. 3).

Где г0 – текущий уровень инфляции; в – индекс изменения инфляции с течением времени. Ряда лет переходит в категорию более низкую, даже при наличии реконструкции и капитального ремонта. Вариант реконструкции и капитального ремонта объекта в данном случае не рассматривается, так как в этом случае необходимы дополнительные затраты, которые могут оказаться неоправданными в существующих условиях рынка, особенно при низком уровне спроса.

Текст Научной Работы На Тему «модели И Методы Консолидированного Инвестирования В Системе Единого Заказчика»

Динамика спроса – это та категория, которая в первую очередь влияет на рыночную стоимость продажи или аренды коммерческой недвижимости. Где а – индекс стоимости; у – индекс предложения; к – индекс категории объекта; в -индекс динамики инфляции. Где Р1+] и Р1 – стоимость аренды (продажи) 1 м2 коммерческой недвижимости в последующий и предыдущий (базовый) периоды соответственно, руб./м2. Рассматриваются в возможности интегральной оценки совокупности факторов, определяющих ценовую динамику рынка, включая факторы риска. При таком виде и наборе объектов в подразделе «единого заказчика» можно проанализировать зависимость общего объема инвестирования от напряженности и вероятности реализации единого объема заказов. Где Noap и N0″”‘ – площади арендуемых и вновь построенных объектов соответственно, м2; у1 и у2 – показатели динамики площадей вторичного и первичного рынков.

Состояние предложения характеризуется наличием объектов-аналогов на рынке и перспективой ввода новых объектов. Этот фактор в большей мере относиться к географии объекта, но может быть весьма динамичным. Основные ценообразующие факторы на рынке коммерческой недвижимости можно представить в виде схемы (рис. 1). При этом сделано допущение, что площадь объекта постоянна и не влияет на стоимость. Следует отметить тот факт, что цены на рынке недвижимости порой складываются стихийно, не поддаваясь никаким логическим расчетам.

Текст Научной Работы На Тему «модель Оценки Эффективности Инвестиций В Объекты Коммерческой Недвижимости С Учетом Рисков»

Таким образом, дефицит определяет уровень и динамику цен на рынке коммерческой недвижимости. Именно поэтому предлагается метод определения индекса дефицита как основного показателя динамики цен в перспективе. Способность спроса реагировать на изменение цен определяется понятием эластичности спроса. В долгосрочном периоде предложение и спрос – относительно эффективные факторы для определения направления ценовых изменений. Однако в коротких промежутках времени эти факторы подчас теряют свою эффективность на конкретном рынке недвижимости.

Текст Научной Работы На Тему «модели И Методы Консолидированного Инвестирования В Системе Единого Заказчика»

Дан анализ предлагаемых на ближайшую перспективу транспортных схем в Генеральном плане муниципальных образований г. Разработаны предложения по развитию альтернативных видов транспорта для населения узлов сосредоточенного проживания, занятости и отдыха. Рассматриваются варианты диверсификации ресурсов участников реализуемых программ.

Текст Научной Работы На Тему «модель Оценки Эффективности Инвестиций В Объекты Коммерческой Недвижимости С Учетом Рисков»

Главное – адекватно оценить эту перспективу с учетом как позитивных факторов, так и возможных рисков. Где тнов+ и № 1 – площадь вновь построенных объектов коммерческой недвижимости, предлагаемой для сдачи в аренду или продажи в последующий и предыдущий (или базовый) периоды соответственно. Где N+1 и N – площадь объектов коммерческой недвижимости https://xcritical.com/ одного вида, предлагаемой для сдачи в аренду или продажи в последующий и предыдущий (или базовый) периоды соответственно, м2. Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или их групп. Однако полезность, являясь главным критерием, не является единственным фактором, определяющим стоимость.

Второй уровень – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним . – более низкая доходность объекта через промежуток времени t при условии наступления риска.